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2021上半年中国房地产总结与展望 | 土地篇

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究 2022-06-23


 导 读 

成交规模不及上年同期,优质土地占比提升刺激市场热度上涨。


2021年上半年,土地市场成交量缩价涨,溢价率也在优质地块集中出让的带动下环比上涨了3个百分点,市场热度较2020年下半年明显上升。分城市能级来看,在集中供地新政的作用下,一线城市土地成交量和成交金额同环比均呈上升趋势;但二、三线城市成交量不敌去年同期,同比分别下滑1%和19%,环比降幅更是均超30%。市场热度方面,各能级城市表现不一:除一线城市受限价影响、同环比均下滑外,二三线城市溢价率同环比均上行,尤其是长三角区域,无论是杭州、宁波、合肥等二线城市,还是徐州、盐城、温州等三四线城市,溢价率均超过20%,市场热度明显高于其他区域。


上半年总结

01土地成交规模下滑,各能级城市地价全线上涨(节选)
总成交体量低于去年同期,一线同比大增。受重点城市“两集中”新政的影响,非重点城市成交总量明显减少。上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为9.0亿平方米,同比下跌14%。价格方面,受能级城市成交占比提升及优质土地集中出让的影响下,平均楼板价同环比均呈上涨趋势,上半年平均地价达3457元/平方米,环比上涨了38%,同比也有29%的涨幅。
分城市能级来看,“两集中”新政之下,一线城市上半年土地成交量和成交金额同比均大幅上涨;二线城市成交量虽不及去年同期,但是杭州、南京等城市优质地块的助力下,成交金额同比大涨26%;三线城市成交量和成交金额均不敌去年同期,同比分别下滑19%和2%。不过,各能级城市的成交地价均保持一致,其中二线城市地价涨势最为突出,上半年地价增至5587元/平方米,环比涨幅高达38%,同比也高达27%。



02中西部二线城市成交规模继续领跑,长三角地市热度持续高位
从重点监测城市来看,中西部城市上半年持续领跑,重庆、长沙、郑州、成都等供地大户成交量均在1200万平方米以上,其中重庆上半年共成交了2292万平方米,继续领跑;并且这四个城市上半年成交量均超过去年同期,尤其是长沙增幅最为突出,同比涨幅高达63%。此外,东部热点城市如杭州、盐城、上海、广州、南京、温州、济南、天津和苏州等城市供地力度明显加大,成交体量均超过了去年同期水平。值得注意的是,由于长春已经进行了两轮集中供地,成交规模同比大增,上半年成交规模增至1849万平方米,仅次于重庆,排在第二位。各能级城市来看,一线城市中,仅上海和广州入榜,分别位列第8和9位,三四线城市中,盐城、温州、徐州和洛阳均入榜,并且盐城和温州分别位列第7和11位,排名相对靠前。
联系市场热度来看,长三角区域的土拍热度明显较高。徐州、盐城、宁波、杭州、温州、合肥等城市的溢价率在优质土地出让的带动下都超过了20%,其中徐州上半年平均成交溢价率更是高达60%,在成交量前20城市中溢价率排第一,其中铜山区土地单价纪录更是在今年刷新,土拍热度由此可见一斑。此外,西安、重庆等中西部城市在热点区域优质土地大量入市的带动下,溢价率均超30%,不过这些城市多是一些地价水平较低的城市,总的来看,市场热度不及限价严苛的长三角区域。


03集中供地下流拍率表现平稳,长春等低热城市成流拍主力(略)(略)


展望


下半年土地市场仍将“稳”字当头,全年成交量预计和2020年持平

2021年上半年,土地市场供应端发生巨大变革,“两集中”供地新政在2月末重磅出台,22个市场火热的重点城市住宅用地需集中挂牌、集中出让且一年仅能公告3次。受此影响,各城市的土地出让节奏被打乱,上半年土地市场成交规模也较去年上半年有所收缩。不过,结合土地供应计划来看,全国土地计划供应量和去年相比变化不大,加之住建部、自然资源部等部委要求人口流入较多的城市加大宅地供应,以此来看下半年的土地供应规模预计会明显增加,全年成交量和2020年相比大概率持平。

市场热度方面。虽然前4月份土地市场热度持续上升,溢价率一度升至24%的高位,但随着调控收紧进一步下沉,热点城市严格控溢价并加强对地价、房价的管控,5、6月份的溢价率明显下降,市场热度明显得到控制。接下来,结合政策层面来看,中央上半年多次提及“房住不炒”,对房地产行业的金融监管也在加强,地方政府调控动作频频,土地侧除加强价格管控外对参拍房企要求也明显增加;由此来看,下半年土地市场仍是“稳”字当头,城市热度趋平将成为主流现象。



本文为《2021上半年中国房地产总结与展望:土地篇》删减版

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